Was passiert mit Immobilien bei der Scheidung?
Lesedauer: ca. 6 Minuten
Wenn sich Paare trennen, stellt sich schnell die Frage: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus oder der Eigentumswohnung? Gerade wenn beide im Grundbuch stehen oder die Immobilie während der Ehe angeschafft wurde, sind klare Regelungen entscheidend – emotional wie rechtlich. Denn nicht selten wird die gemeinsame Immobilie zum größten Streitpunkt einer Trennung oder Scheidung.
Dieser Beitrag gibt einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Themen: Was gilt, wenn beide Eigentümer sind? Welche Möglichkeiten gibt es – vom Verkauf bis zur Auszahlung eines Partners? Und wie läuft das Ganze ab, wenn beide einverstanden sind? Auch der Umgang mit laufenden Krediten, Grundbuchänderungen und der Zugewinngemeinschaft wird beleuchtet. So können Sie besser einschätzen, welche Lösung zu Ihrer Situation passt – sachlich, rechtssicher und ohne unnötige Konflikte.
Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt.
1. Was passiert mit dem Haus bei einer Trennung, wenn beide im Grundbuch stehen?
Stehen beide Partner im Grundbuch, gehört ihnen die Immobilie rechtlich gesehen jeweils zur Hälfte – unabhängig davon, wer wie viel in die Finanzierung oder Instandhaltung investiert hat. Im Falle einer Trennung bleibt dieses hälftige Eigentum bestehen, solange keine einvernehmliche Regelung getroffen wird. Das bedeutet: Weder der eine noch der andere darf die Immobilie allein verkaufen, vermieten oder baulich verändern – jede Entscheidung muss gemeinsam getroffen werden.
In der Praxis führt das oft zu Konflikten, besonders wenn einer ausziehen will oder muss. Wichtig zu wissen: Ein Auszug ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen. Auch finanzielle Verpflichtungen – etwa für den laufenden Kredit – bleiben für beide bestehen, solange keine neue Vereinbarung getroffen wurde. Für Eigentümer ist es daher essenziell, frühzeitig miteinander zu klären, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll. Ob Verkauf, Übertragung oder Weiternutzung durch einen der beiden – ohne klare Vereinbarung geht nichts.
2. Wie läuft eine Scheidung ab, wenn beide Ehegatten einverstanden sind?
Eine einvernehmliche Scheidung ist in Deutschland der unkomplizierteste Weg, eine Ehe zu beenden – vorausgesetzt, beide Partner sind sich über die zentralen Punkte einig. Dazu gehören neben Unterhalt und Sorgerecht auch die Regelungen rund um gemeinsames Eigentum, insbesondere Immobilien. Voraussetzung für eine einvernehmliche Scheidung ist in der Regel das sogenannte Trennungsjahr. Während dieser Zeit leben die Ehepartner getrennt – entweder räumlich oder zumindest wirtschaftlich – und bereiten die Scheidung vor.
Nach Ablauf des Trennungsjahres kann einer der Partner beim Familiengericht die Scheidung einreichen. Wird diese vom anderen akzeptiert, genügt ein einziger Anwalt für die Durchführung. Das Gericht prüft vor allem die Scheidungsvoraussetzungen und nimmt ggf. einen Versorgungsausgleich vor. Die Frage, was mit dem gemeinsamen Haus geschieht, wird dabei nicht automatisch geklärt – das müssen die Parteien selbst im Vorfeld oder im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung regeln.
Wichtig: Je klarer die Absprachen vor dem Gang zum Gericht sind, desto schneller und kostengünstiger verläuft das Verfahren. Eine gute Vorbereitung – idealerweise mit rechtlicher Unterstützung – hilft, Streit zu vermeiden und pragmatische Lösungen zu finden.
3. Welche Nachteile hat eine einvernehmliche Scheidung?
So unkompliziert die einvernehmliche Scheidung auch scheint – ganz ohne Stolperfallen ist sie nicht. Ein häufiger Nachteil: Aus Angst vor Streit verzichten viele auf eine rechtliche Prüfung oder lassen Vereinbarungen ungeprüft unterschreiben. Das kann zu langfristigen Nachteilen führen – etwa wenn finanzielle Regelungen oder Eigentumsverhältnisse unausgewogen geregelt wurden.
Ein weiterer Punkt ist die emotionale Komponente. Gerade bei Immobilienbesitz kann es passieren, dass einer der Partner nachgibt, obwohl er eigentlich andere Vorstellungen hatte – etwa weil er die Immobilie behalten oder länger dort wohnen wollte. Ohne unabhängige Beratung bleiben wichtige Fragen ungeklärt: Wer übernimmt den Kredit? Wer haftet bei Zahlungsausfällen? Welche steuerlichen Folgen ergeben sich?
Zudem fehlt bei einvernehmlichen Regelungen oft die gerichtliche Klarheit. Wird etwas nicht eindeutig schriftlich geregelt, drohen im Nachhinein Diskussionen oder sogar neue Gerichtsverfahren. Fazit: Eine einvernehmliche Scheidung ist nur dann wirklich sinnvoll, wenn beide Seiten gut informiert sind und faire Lösungen erarbeitet wurden – idealerweise mit juristischer Unterstützung.
4. Möglichkeiten, wie mit dem Haus umgegangen werden kann
Nach der Trennung stellt sich für viele Paare die Frage: Was tun mit der gemeinsamen Immobilie? Es gibt mehrere Optionen – abhängig von persönlichen, finanziellen und rechtlichen Faktoren.
Realteilung – getrennt unter einem Dach
Ist das Grundstück groß genug, kann eine bauliche oder rechtliche Teilung in zwei Einheiten erfolgen. Diese Lösung ist allerdings selten praktikabel, da sie meist hohe Kosten verursacht und baurechtliche Hürden mit sich bringt.
Hausverkauf – klare Verhältnisse schaffen
Der Verkauf ist die häufigste Lösung. Der Erlös wird aufgeteilt, bestehende Kredite abgelöst. Vorteil: Beide Partner können finanziell unabhängig neu starten.
Auszahlung – einer bleibt wohnen
Möchte ein Partner in der Immobilie bleiben, kann er den anderen auszahlen und dessen Eigentumsanteil übernehmen. Dafür ist meist eine neue Finanzierung erforderlich – inklusive Bonitätsprüfung und Zustimmung der Bank.
Teilungsversteigerung – wenn keine Einigung möglich ist
Kann keine Einigung erzielt werden, bleibt nur der gerichtliche Weg: die Teilungsversteigerung. Diese kann jedoch zu finanziellen Verlusten führen und ist mit Unsicherheiten verbunden.
Übertragung auf die Kinder – langfristige Lösung mit Tücken
In einigen Fällen wird die Immobilie auf die Kinder übertragen. Die Eltern behalten möglicherweise ein Wohnrecht. Diese Variante ist emotional belastet und sollte steuerlich sowie rechtlich gut geprüft werden.
Für alle Optionen gilt: Eine fundierte Beratung schafft Klarheit und schützt vor langfristigen Nachteilen.
5. Was passiert mit einem gemeinsamen Kredit?
Wenn beide Partner gemeinsam einen Immobilienkredit aufgenommen haben, bleiben auch nach der Trennung beide für die Rückzahlung verantwortlich – unabhängig davon, wer weiterhin in der Immobilie lebt. Banken interessiert allein, dass die vereinbarten Raten pünktlich eingehen. Wer nicht zahlt, riskiert negative Schufa-Einträge oder sogar die Zwangsversteigerung.
Eine Lösung kann sein, dass einer der Ex-Partner den Kredit übernimmt. Das ist jedoch nur mit Zustimmung der Bank möglich. Diese prüft, ob die Person allein zahlungsfähig ist. Alternativ kann bei einem Hausverkauf der Kredit aus dem Verkaufserlös abgelöst werden. Wichtig ist: Eine private Vereinbarung reicht nicht aus. Die Bank muss den neuen Kreditnehmer offiziell übernehmen, sonst haften weiterhin beide.
Eine klare vertragliche Regelung und offene Kommunikation mit dem Kreditinstitut sind entscheidend, um Streit und finanzielle Risiken zu vermeiden.
6. Wie bekommt man den Ex-Partner aus dem Grundbuch?
Steht der Ex-Partner noch im Grundbuch, ist er offiziell weiterhin Miteigentümer – selbst wenn er längst ausgezogen ist. Eine Änderung im Grundbuch ist nur möglich, wenn beide Seiten zustimmen und ein notariell beglaubigter Vertrag vorliegt.
Zunächst muss die Eigentumsübertragung geklärt sein, zum Beispiel durch eine Auszahlung. Anschließend kann der Eigentumsanteil notariell übertragen werden. Der Notar veranlasst dann die Änderung im Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht.
Wichtig: Die Grundbuchänderung ist kostenpflichtig. Es fallen sowohl Notarkosten als auch Gebühren beim Grundbuchamt an. Zudem darf die Änderung erst erfolgen, wenn sämtliche finanziellen Ansprüche (z. B. Kredite) geregelt sind.
Wer den Eintrag ändern möchte, sollte frühzeitig anwaltlichen oder notariellen Rat einholen, um den Ablauf rechtssicher und zügig zu gestalten.
7. Fazit
Die Trennung oder Scheidung ist emotional belastend – umso wichtiger ist es, bei gemeinsamen Immobilienbesitz sachlich und strukturiert vorzugehen. Wer frühzeitig Regelungen trifft, Streit vermeidet und sich über rechtliche Rahmenbedingungen informiert, schafft die Basis für eine faire und zukunftsfähige Lösung.
Ob Verkauf, Auszahlung, Übertragung oder Teilungsversteigerung: Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, mit der gemeinsamen Immobilie umzugehen. Wichtig ist, dass jede Entscheidung gut durchdacht ist – insbesondere bei laufenden Krediten oder wenn beide Partner im Grundbuch stehen.
Wenn Sie vor der Herausforderung stehen, Ihre Immobilie im Zuge einer Trennung oder Scheidung neu zu ordnen, begleiten wir Sie gerne dabei. Wir helfen Ihnen dabei, die passende Lösung für Ihre individuelle Situation zu finden – klar, neutral und lösungsorientiert.
Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf – wir unterstützen Sie gern mit Fachwissen und Erfahrung.