Warum sich hohe Mieten nicht lohnen
Lesedauer: ca. 5 Minuten
Willkommen auf dem Blog der FeSt Haus- & Grundstücksverwaltung, dem Ort, an dem fundiertes Wissen auf jahrelange Erfahrung im Immobilienmanagement trifft. Heute widmen wir uns einem Thema, das für Immobilienbesitzer von essentieller Bedeutung ist: „Warum sich hohe Mieten nicht lohnen.“ Diese Frage mag auf den ersten Blick kontraintuitiv erscheinen, besonders in einer Wirtschaft, in der das Maximieren von Erträgen oft als oberstes Gebot gilt. Doch beim genaueren Hinsehen entpuppt sich die Thematik als komplexes Räderwerk aus Ökonomie, Nachhaltigkeit und Psychologie.
Wir alle wissen, dass jede Immobilie einzigartig ist – von der gemütlichen Etagenwohnung in der Kleinstadt bis hin zum pulsierenden Mehrfamilienhaus in der Großstadt. Aber unabhängig von der Art der Immobilie oder dem Standort, die Grundsätze einer klugen Vermietungsstrategie bleiben beständig. In unserem heutigen Beitrag erörtern wir, warum ein moderater Mietpreis langfristig den Leerstand minimieren und die Rentabilität Ihrer Immobilieninvestition sichern kann. Treten Sie ein in eine Diskussion, die Ihr Verständnis von Vermietung erweitern und Ihnen neue Perspektiven für Ihre Investitionsstrategie eröffnen wird.
1. Was ist Leerstand
Leerstand entsteht, wenn eine Immobilie über einen gewissen Zeitraum unvermietet bleibt. Es ist eine Phase des Nichtgebrauchs, in der die Wohnung oder das Haus keine Mieteinnahmen generiert, während weiterhin laufende Kosten für den Eigentümer anfallen. Dies kann passieren, wenn Mieter ausziehen und kein unmittelbarer Nachmieter zur Verfügung steht. Obwohl Leerstand an sich bereits ein finanzieller Nachteil ist, führt er oft zu weiteren Kosten durch Instandhaltungsmaßnahmen und Vermarktungsaufwendungen. Eine schnelle Wiedervermietung ist daher entscheidend, um die finanziellen Einbußen zu begrenzen und die Rentabilität der Immobilie zu wahren.
2. Kosten des Leerstands
Leerstand ist nicht nur ein temporärer Verlust an Mieteinnahmen, sondern zieht auch eine Reihe von direkten und indirekten Kosten nach sich, die Immobilienbesitzer zu spüren bekommen. Die offensichtlichsten sind die Kreditkosten: Hypothekenzahlungen laufen weiter, unabhängig davon, ob die Immobilie bewohnt ist oder nicht. Dann sind da die Nebenkosten, die auch ohne Mieter zu tragen sind: Hausgeld, Grundsteuern, Versicherungen – sie alle summieren sich und belasten die Kalkulation.
Hinzu kommen die Heizkosten, die insbesondere in den Wintermonaten nicht vernachlässigt werden dürfen, um Schäden durch Frost zu vermeiden. Auch wenn die Heizung auf einem Minimum läuft, es entstehen Kosten. Ein weiterer Faktor sind die Vermarktungskosten: Inserate auf Immobilienportalen, eventuell die Beauftragung eines Maklers, Fotos und Besichtigungen. All diese Aktivitäten erfordern Zeit und Geld.
Der Leerstand einer Wohnung kann schnell zu einem teuren Unterfangen werden. Nehmen wir beispielsweise eine nicht vermietete Immobilie in Magdeburg. Selbst ohne Mieter fallen monatliche Kosten für die Finanzierung und das Hausgeld an. Wird die Immobilie dann noch beworben, kommen weitere Ausgaben für Inserate dazu. Diese Investitionen, ohne die Gegenfinanzierung durch Mieteinnahmen zu stemmen, kann für Eigentümer eine beträchtliche finanzielle Belastung darstellen.
3. Beispiel 1: Neuvermietung zum ortsüblichen Preis
Bei der Neuvermietung einer 60 Quadratmeter großen 2-Zimmer-Wohnung in Magdeburg entscheidet sich der Eigentümer für einen ortsüblichen Mietpreis von 7 Euro pro Quadratmeter, was eine Kaltmiete von 420 Euro monatlich ergibt. Hinzu kommen Nebenkosten in Höhe von 150 Euro, woraus sich eine Gesamtwarmmiete von 570 Euro zusammensetzt.
Die monatlichen Belastungen des Eigentümers bestehen aus den Bankzahlungen von 168 Euro und den Nebenkosten von 150 Euro, die zusammen 318 Euro betragen. Dies resultiert während der Vermietungsphase in einem positiven Saldo von 102 Euro pro Monat.
Während des Leerstands entfallen die Mieteinnahmen, und die Immobilie verursacht statt Gewinn nur Kosten. Eine schnelle Neuvermietung ist daher erstrebenswert. Dafür wird die Wohnung zu einem angemessenen Preis inseriert und auf gängigen Immobilienplattformen beworben, was zusätzliche Kosten von etwa 100 Euro monatlich für die Hervorhebung der Anzeige bedeutet.
Angenommen, die Wohnung wird zum 1. Juni inseriert und findet aufgrund der angemessenen Preisgestaltung rasch Interesse. Am 1. Juli wird der Mietvertrag unterzeichnet. Der Einzug des neuen Mieters verzögert sich jedoch aufgrund seiner Kündigungsfrist bis zum 1. November. Die bis zum Einzug angefallenen Kosten setzen sich aus einem Monat Inseratskosten (100 Euro) und drei Monaten Leerstand (jeweils 318 Euro) zusammen, was Gesamtkosten von 1.372 Euro ergibt.
4. Beispiel 2: Neuvermietung der gleichen Wohnung für einen Preis über dem Normalniveau
In einem alternativen Szenario wird die gleiche Wohnung nun für 8 Euro pro Quadratmeter angeboten, was die Kaltmiete auf 480 Euro erhöht. Mit Nebenkostenvorauszahlungen von 150 Euro summiert sich die Gesamtmiete auf 630 Euro monatlich – ein Betrag, der über dem ortsüblichen Preisniveau liegt.
Der Inseratsstart ist identisch zum 1. Juni. Doch der höhere Preis dämpft das Interesse potenzieller Mieter. Es dauert drei Monate, bis ein Mietvertrag am 1. September zustande kommt, und mit der üblichen Kündigungsfrist verzögert sich der Einzug bis zum 1. Dezember. Daraus resultiert eine Leerstandszeit von insgesamt sechs Monaten.
In dieser Zeit muss der Eigentümer weiterhin die laufenden Kosten tragen: Finanzierungskosten von 168 Euro und Nebenkosten von 150 Euro pro Monat, sowie 300 Euro für drei Monate Inseratskosten. Insgesamt belaufen sich die Kosten für den Leerstand auf 2.208 Euro.
Dieses Beispiel zeigt, dass der Versuch, einen überdurchschnittlichen Mietpreis zu erzielen, zu einer verlängerten Leerstandszeit und damit zu höheren Gesamtkosten führen kann. Obwohl der Eigentümer nach Beginn des Mietverhältnisses monatlich 60 Euro mehr einnimmt als bei der ortsüblichen Miete, stehen diesen Mehrerlösen anfängliche Mehrkosten von 836 Euro gegenüber. Es würde 14 Monate dauern, diese Differenz durch die höhere Miete auszugleichen.
5. Vergleich der beiden Beispiele
Bei der Gegenüberstellung der beiden Vermietungsszenarien wird deutlich, dass eine strategische Preisgestaltung entscheidend ist. Im ersten Szenario führt der ortsübliche Mietpreis zu einer schnelleren Neuvermietung und verursacht geringere Gesamtkosten während des Leerstands. Der Eigentümer erreicht einen Überschuss von 102 Euro monatlich und deckt die Leerstandskosten in drei Monaten mit insgesamt 1.372 Euro ab.
Im zweiten Szenario, in dem die Miete über dem Marktniveau angesetzt ist, resultiert die höhere Miete zunächst in einem monatlichen Überschuss von 162 Euro nach Beginn der Vermietung. Allerdings werden durch die längere Leerstandszeit von sechs Monaten und die höheren Vermarktungskosten Gesamtkosten von 2.208 Euro verursacht. Trotz des höheren Monatsüberschusses dauert es 14 Monate, um die Mehrkosten im Vergleich zum ersten Szenario auszugleichen.
Diese Berechnungen illustrieren, dass hohe Mieten zwar kurzfristig verlockend erscheinen können, jedoch langfristig nicht unbedingt zu einer besseren Rendite führen. Besonders wenn man bedenkt, dass nicht einbezogene Kosten wie Reparaturen oder Steuern den Zeitraum bis zum Erreichen des Break-Even-Points weiter verlängern können. Eine ausgewogene Mietpreisstrategie scheint daher für Eigentümer, die Wert auf langfristige Stabilität und geringe Leerstandszeiten legen, die wirtschaftlich sinnvollere Wahl zu sein.
Wir haben ein umfangreiches Rechentool erstellt, womit Sie sich Ihre Objekte durchrechnen können. Dieses können Sie kostenlos downloaden:
6. Visualisierung der Berechnungen
Um die finanziellen Auswirkungen von Leerstandszeiten und Mietpreisstrategien noch verständlicher zu machen, wurden die obigen Beispiele durch entsprechende Tabellen ergänzt. Sie bieten eine klare Übersicht über die anfallenden Kosten und potenziellen Einnahmen. So können Sie auf einen Blick erkennen, wie verschiedene Mietpreise die Rentabilität Ihrer Immobilie beeinflussen können. Die beigefügten Abbildungen dienen nicht nur der Veranschaulichung, sondern erleichtern auch die Entscheidungsfindung für eine effektive Preisgestaltung bei der Neuvermietung.
7. Das Rechentool
Machen Sie den nächsten Schritt in Ihrer Vermietungsstrategie: Laden Sie unser kostenloses Excel-Rechentool herunter, um Ihre individuellen Szenarien durchzuspielen. Ermitteln Sie selbst, ab wann sich eine höhere Miete für Sie rentiert. Es ist einfach, effektiv und bietet Ihnen einen klaren Einblick in Ihre finanzielle Planung.
8. Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine ausgewogene und gut durchdachte Mietpreisstrategie entscheidend für die langfristige Rentabilität Ihrer Immobilie ist. Wir hoffen, dass dieser Beitrag Ihnen wertvolle Einblicke und praktische Hilfestellungen bietet. Wenn Sie Unterstützung bei Ihrer Immobilienstrategie benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Kontaktieren Sie uns, um zu erfahren, wie wir Ihnen helfen können, Ihre Ziele zu erreichen.