Möblierte Wohnung vermieten – Was ist zu beachten
Lesedauer: ca. 7 Minuten
Beim Betreten des florierenden Immobilienmarktes als Vermieter kommt eine Vielzahl an Entscheidungen auf Sie zu – eine der grundlegendsten ist die Frage, ob Sie Ihre Immobilie möbliert anbieten möchten. Die Vermietung einer möblierten Wohnung kann eine attraktive Option darstellen, insbesondere wenn Sie sich an eine mobile Zielgruppe richten, die Flexibilität schätzt und sich nicht mit dem Kauf eigener Möbel belasten möchte. Doch dieser Komfort für den Mieter bringt auch besondere Überlegungen für Sie als Vermieter mit sich. Es gilt, gesetzliche Rahmenbedingungen zu beachten, die Möblierung taktisch klug im Mietvertrag zu verankern und auch steuerliche Aspekte nicht aus den Augen zu verlieren. In diesem Artikel beleuchten wir die essentiellen Punkte, die bei der möblierten Vermietung berücksichtigt werden müssen, und geben Ihnen das Rüstzeug an die Hand, um Ihr Immobilieninvestment mit Bedacht und Erfolg zu managen.
Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel keine Rechtsberatung darstellt oder ersetzt. Für rechtsspezifische Anliegen empfehlen wir, einen qualifizierten Rechtsbeistand zu konsultieren.
1. Gesetzlicher Rahmen für die Vermietung möblierter Wohnungen
Die Vermietung möblierter Wohnungen ist in Deutschland zwar nicht gesondert gesetzlich geregelt, dennoch gibt es rechtliche Rahmenbedingungen, die Sie als Vermieter beachten müssen. Zunächst gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) als Ihre Leitlinie. Hier ist der Mietvertrag zentral, in dem Sie die Konditionen der Vermietung festlegen. Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Instandhaltungspflicht: Sie als Vermieter sind für die Instandhaltung der Möbel verantwortlich, sofern nichts Anderes vereinbart ist.
Darüber hinaus spielt das Thema Mietpreisbremse eine Rolle. Diese soll Wucher und eine übermäßige Mietpreisentwicklung in Ballungsräumen verhindern. Obwohl möblierte Wohnungen oft höhere Mieten erzielen können, dürfen diese nicht willkürlich festgesetzt werden. Es gibt jedoch keine pauschale Regelung, wie viel mehr für Möbel verlangt werden kann. Hier wird oft auf das Berliner oder Hamburger Modell zurückgegriffen, um einen Möblierungszuschlag zu berechnen – dazu später mehr.
Beachten Sie auch, dass die Mietpreisbremse unter bestimmten Bedingungen umgangen werden kann, etwa wenn das Gebäude nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig genutzt und vermietet wurde oder wenn umfassende Modernisierungen erfolgt sind. Jedoch ist Vorsicht geboten: Die möblierte Vermietung als alleiniger Grund für eine Umgehung der Mietpreisbremse könnte rechtlich angreifbar sein.
Ein weiterer wichtiger Aspekt betrifft die Kautionsstellung. Das Gesetz besagt, dass die Kaution maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen darf – dies beinhaltet nicht den Möblierungszuschlag. Zudem müssen Sie die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen auf einem Spar- oder Treuhandkonto anlegen.
Vergessen Sie nicht, dass Sie als Vermieter einer möblierten Wohnung auch bestimmte Informationspflichten gegenüber dem Mieter haben. So müssen Sie dem Mieter eine Inventarliste der Möbel zur Verfügung stellen und den Zustand der Möbel bei Ein- und Auszug dokumentieren, um späteren Disputen vorzubeugen.
2. Definition der Möblierung - Was zählt dazu
Wenn wir von einer möblierten Wohnung sprechen, ist es entscheidend, genau zu definieren, was unter Möblierung verstanden wird. Grundsätzlich zählt hierzu alles, was eine Wohnung bezugsfertig macht – das reicht von Betten, Schränken und Sofas bis hin zu Gardinen, Teppichen und Lampen. Auch Küchenausstattung wie Herd, Kühlschrank und teilweise sogar Geschirr und Besteck können Teil der Möblierung sein. Dieses Inventar soll dem Mieter ermöglichen, im Wesentlichen nur mit seinem persönlichen Gepäck einzuziehen und die Wohnung unmittelbar als Lebensraum zu nutzen.
Es gibt jedoch keine starre Liste, was genau eine möblierte Wohnung auszumachen hat. Vielmehr sollten Sie als Vermieter die Zielgruppe Ihrer Immobilie im Blick haben: Bedarf es einer kompletten Ausstattung für Berufsanfänger, die vielleicht sogar Wert auf einen Schreibtisch legen, oder richten Sie sich an Kurzzeitmieter, die eventuell eine vollständig ausgestattete Küche erwarten?
In jedem Fall empfiehlt es sich, eine genaue Aufstellung des Inventars zu erstellen und dieses mit Fotos zu dokumentieren. Diese Inventarliste wird Teil des Mietvertrages und dient als Grundlage für die Übergabeprotokolle. Hierbei ist es auch wichtig, den Zustand und etwaige Gebrauchsspuren zu vermerken. Dies schützt sowohl Sie als Vermieter als auch den Mieter vor Missverständnissen bei der Rückgabe der Wohnung.
Nicht zuletzt sollten Sie bedenken, dass der Begriff ‚möbliert‘ durchaus dehnbar ist und zwischen ‚vollmöbliert‘, ‚teilmöbliert‘ und ‚möbliert auf Zeit‘ unterschieden werden kann. Ein ‚teilmöbliertes‘ Objekt könnte beispielsweise lediglich die grundlegenden Großmöbel beinhalten, während eine ‚vollmöblierte‘ Wohnung umfassend ausgestattet ist und keine weiteren Anschaffungen seitens des Mieters erfordert.
Ein präziser und transparenter Umgang mit der Definition der Möblierung verhindert Unstimmigkeiten und schafft eine vertrauensvolle Basis für ein gelungenes Mietverhältnis.
3. Der Unterschied zwischen bezugsfertigen und teilmöblierten Wohnungen
Beim Anbieten einer möblierten Wohnung ist die Unterscheidung zwischen ‚bezugsfertig‘ und ‚teilmöbliert‘ von Bedeutung. Eine bezugsfertige, vollmöblierte Wohnung bietet dem Mieter alles Notwendige für den täglichen Bedarf: Möbel, Haushaltsgeräte, Geschirr, und oftmals auch Bettwäsche und Handtücher. Hier können Mieter im wahrsten Sinne des Wortes mit ihrem Koffer ankommen und einziehen.
Teilmöblierte Wohnungen hingegen beinhalten oft nur die wesentlichen Möbelstücke wie Bett, Schrank und Küchenmöbel, ohne die zusätzlichen Annehmlichkeiten einer vollständigen Haushaltsausstattung. Sie sind für Mieter gedacht, die bereits über einige Einrichtungsgegenstände verfügen oder die Freiheit schätzen, den Wohnraum nach eigenem Geschmack zu gestalten.
Die Unterscheidung ist nicht nur praktisch, sondern auch finanziell relevant. Während eine vollmöblierte Wohnung einen höheren Mietzuschlag rechtfertigen kann, wird von einer teilmöblierten Wohnung erwartet, dass der Zuschlag geringer ausfällt. Die genaue Höhe des Zuschlags ist allerdings nicht gesetzlich festgelegt, sondern hängt von der Marktlage und der Ausstattungsqualität ab.
Um Missverständnisse zu vermeiden und eine klare Kommunikation mit potenziellen Mietern zu gewährleisten, sollte bereits in der Immobilienanzeige deutlich gemacht werden, ob es sich um eine vollmöblierte oder eine teilmöblierte Wohnung handelt. Dies schafft von Anfang an eine transparente Basis und sorgt für einen reibungslosen Vermietungsprozess.
4. Berechnung des Möblierungszuschlags
Die korrekte Bemessung des Möblierungszuschlags stellt viele Vermieter vor Herausforderungen, denn es existiert kein allgemeingültiger gesetzlicher Tarif. Um dennoch einen fairen und nachvollziehbaren Zuschlag zu bestimmen, können das Berliner und das Hamburger Modell als Orientierung dienen.
Das Berliner Modell
Das Berliner Modell sieht vor, dass der Möblierungszuschlag sich nach dem Zeitwert der Möbel richtet. Das bedeutet, Sie berechnen den aktuellen Wert der Möbel und schlagen diesen auf die Miete um. Eine Faustregel besagt, dass für eine komplett eingerichtete Wohnung bis zu 2 Euro pro Quadratmeter zusätzlich verlangt werden können. Es empfiehlt sich, den Zeitwert professionell schätzen zu lassen und die Berechnung transparent im Mietvertrag aufzuführen.
Das Hamburger Modell
Das Hamburger Modell hingegen schlägt einen pauschalen Prozentsatz von der Kaltmiete vor, der für die Möblierung angesetzt wird. Hier wird oft ein Zuschlag von 10% der Kaltmiete für eine standardmäßige Möblierung angesetzt, der bei gehobener Ausstattung entsprechend höher ausfallen kann.
In beiden Fällen ist es nicht erforderlich, dem Mieter die genaue Zusammensetzung des Möblierungszuschlags offenzulegen, da es sich um Empfehlungen handelt und keine rechtliche Verpflichtung besteht. Wichtig ist jedoch, dass der Zuschlag realistisch ist und die allgemeine Marktsituation berücksichtigt.
Auch die steuerliche Seite sollte nicht außer Acht gelassen werden: Während der Möblierungszuschlag als Teil der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt, können die Anschaffungs- und Erhaltungskosten für die Möblierung unter bestimmten Voraussetzungen abgeschrieben werden. Hierbei spielen Grenzen wie die Sofortabschreibung für geringwertige Wirtschaftsgüter oder die Abschreibung über mehrere Jahre eine Rolle.
5. Wie muss die Möblierung im Mietvertrag eingearbeitet sein?
Um zukünftige Unstimmigkeiten zu vermeiden, ist es entscheidend, die Möblierung präzise im Mietvertrag festzuhalten. Dieser Teil des Vertrages sollte detailliert beschreiben, welche Möbel und Gegenstände zur Verfügung gestellt werden und in welchem Zustand sich diese befinden. Die Möblierung muss als Teil des Mietobjekts ausdrücklich aufgeführt und im Idealfall durch eine Inventarliste mit Zustandsbeschreibung und Fotodokumentation ergänzt werden.
Folgende Punkte sollten im Mietvertrag berücksichtigt werden:
Inventarliste
Eine vollständige Liste der Möbel und Einrichtungsgegenstände, inklusive deren Zustand und Alter. Dies dient als Basis für die Übergabe und später auch für die Rückgabe der Wohnung.
Möblierungszuschlag
Die Höhe des Zuschlags und wie dieser berechnet wurde – auch wenn eine detaillierte Offenlegung nicht zwingend erforderlich ist, fördert Transparenz das Vertrauen.
Instandhaltung und Reparaturen
Es muss klar definiert sein, wer für die Instandhaltung und Reparatur der Möbel verantwortlich ist. Gewöhnlich liegt diese Pflicht beim Vermieter, es sei denn, es handelt sich um Schäden, die durch fahrlässiges Verhalten des Mieters entstanden sind.
Versicherung
Überlegen Sie, ob Sie eine Hausratversicherung abschließen, die auch die Möblierung abdeckt, und ob dies im Mietvertrag Erwähnung finden sollte.
Klauseln bei Beschädigung oder Verlust
Was geschieht, wenn Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände beschädigt werden oder verloren gehen? Regeln Sie auch, wie mit Abnutzungen umgegangen wird, die über das übliche Maß hinausgehen.
Die Integration der Möblierung in den Mietvertrag schützt nicht nur Ihre Investition, sondern sorgt auch für klare Verhältnisse zwischen Ihnen und dem Mieter. Eine rechtliche Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht kann zusätzliche Sicherheit bieten, um sicherzustellen, dass Ihr Mietvertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht und alle Eventualitäten abdeckt.
6. Kann die Möblierung steuerlich abgesetzt werden?
Eine der häufig gestellten Fragen von Vermietern ist, ob und wie die Möblierung einer vermieteten Wohnung steuerlich geltend gemacht werden kann. Die gute Nachricht ist: Ja, es gibt Möglichkeiten, die Kosten für die Möblierung steuerlich abzusetzen. Dies kann die wirtschaftliche Attraktivität einer möblierten Vermietung zusätzlich steigern.
Die Anschaffungskosten für Möbel und Einrichtungsgegenstände in einer vermieteten Wohnung können in der Regel als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Dabei haben Sie zwei Optionen:
Sofortabschreibung von geringwertigen Wirtschaftsgütern (GWG)
Betragen die Anschaffungskosten für einen Gegenstand weniger als 800 Euro netto, kann dieser sofort im Jahr des Kaufs in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden.
Abschreibung über die Nutzungsdauer
Sind die Anschaffungskosten höher, müssen sie über die gewöhnliche Nutzungsdauer verteilt werden. Möbel und Einrichtungsgegenstände werden üblicherweise über einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren abgeschrieben.
Reparatur- oder Instandhaltungskosten
Sind Reparatur- oder Instandhaltungskosten für die Möblierung entstanden, können diese ebenfalls abgesetzt werden. Hierbei gilt es allerdings zu beachten: Liegen die Kosten für die Reparatur oder die Anschaffung innerhalb eines Jahres bei über 4.000 Euro, müssen sie über fünf Jahre verteilt werden. Dies schließt jedoch nicht aus, dass kleinere Reparaturen, die unter dieser Grenze liegen, sofort im Jahr der Entstehung abzugsfähig sind.
Es ist ratsam, sich für die korrekte steuerliche Handhabung an einen Steuerberater zu wenden, da es sich bei steuerlichen Regelungen um ein komplexes Themenfeld handelt und sich Gesetze sowie Freibeträge ändern können. Durch die sachgerechte Absetzung der Möblierungskosten können Sie die Rentabilität Ihrer Immobilie deutlich verbessern und zugleich Ihre steuerliche Belastung optimieren.
7. Fazit
Die Vermietung einer möblierten Wohnung bietet sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Sie haben in diesem Artikel erfahren, was es bedeutet, eine Wohnung möbliert zu vermieten, welche gesetzlichen Rahmenbedingungen beachtet werden müssen, wie Möblierungszuschläge berechnet werden und wie diese steuerlich abgesetzt werden können. Zudem haben wir erörtert, wie die Möblierung im Mietvertrag korrekt eingearbeitet und wie mit Reparaturkosten umgegangen werden sollte.
Die Vermietung möblierter Wohnungen kann eine attraktive Einnahmequelle sein und bietet Ihnen als Vermieter die Möglichkeit, sich auf dem Immobilienmarkt hervorzuheben. Es ist jedoch wichtig, dass Sie sich der Verantwortung bewusst sind, die mit dieser Art der Vermietung einhergeht, und dass Sie die richtigen Vorkehrungen treffen, um sich und Ihre Mieter zu schützen.
Wenn Sie Unterstützung bei der Vermietung Ihrer möblierten Wohnung benötigen oder weitere Fragen haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unsere Experten stehen bereit, um Ihnen mit Rat und Tat zur Seite zu stehen und sicherzustellen, dass Ihre Vermietung so reibungslos und profitabel wie möglich verläuft.
Kontaktieren Sie uns noch heute, um mehr darüber zu erfahren, wie wir Sie unterstützen können, und um Ihre Vermietung auf den nächsten Erfolgskurs zu bringen.