Ist eine Mietsonderverwaltung wichtig?
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Ist eine Mietsonderverwaltung wichtig?
Wenn Sie ein Vermieter sind, ist es wichtig, dass Ihre Vermietung reibungslos abläuft und Ihre Investition geschützt ist. Eine Mietsonderverwaltung kann Ihnen helfen, dies zu erreichen, indem Sie ein professionelles und integriertes System zur Verfügung stellt.
In dem folgenden Beitrag erfahren Sie:
- Was ist eine Mietsonderverwaltung
- Was sind die Aufgaben einer Mietsonderverwaltung
- Wie berechnen sich die Kosten einer Mietsonderverwaltung
- Ist eine Mietsonderverwaltung nützlich
- Fazit: Ist eine Mietsonderverwaltung die richtige Wahl für mich
1. Was ist eine Mietsonderverwaltung?
Eine Mietsonderverwaltung ist Teil einer Hausverwaltung, die von Immobilieninvestoren oder Eigentümern beauftragt wird, um die Verwaltung ihrer Mietobjekte zu übernehmen. Dies kann entweder auf Geschäfts- oder Wohnimmobilien bezogen sein. Die Mietsonderverwaltung ist gesondert von der WEG-Verwaltung zu betrachten. Die Aufgabe einer Mietsonderverwaltung besteht darin, die notwendigen Reparaturen und Renovierungen durchzuführen sowie die Bewirtschaftung der Objekte zu überwachen. Es handelt sich um eine spezielle Form der Immobilienverwaltung, die sich ausschließlich auf den Mietmarkt konzentriert.
Im Rahmen der Mietsonderverwaltung vertritt die Hausverwaltung die Interessen des Vermieters und der Mieter gleichermaßen. Kommt es zu Problemen im Haus, prüft die Verwaltung diese und sucht eine für alle Seiten vertretbare Lösung. Zahlt ein Mieter einmal nicht die Miete, dann sucht auch hier die Hausverwaltung eine Möglichkeit den Anspruch des Vermieters durchzusetzen ohne, dass es zu einem kostspieligen Gerichtsverfahren kommt. Sollte es dennoch kein Weg am Klageweg vorbeiführen, sollte der Eigentümer prüfen, ob er durch die Hausverwaltung vermieterrechtschutzversichert ist und ob diese die Kosten übernimmt.
Mit der Beauftragung der Mietsonderverwaltung verschwendet der Eigentümer keine Zeit mit dem Umgang mit Mietern oder anderen administrativen Aufgaben und hat mehr Zeit, sich auf andere Bereiche im Zusammenhang mit der Immobilie zu konzentrieren.
Zusammengefasst kümmert sich die Hausverwaltung bei einer reinen Mietsonderverwaltung um alle Belange rund um den Mieter. Dabei vertritt sie sowohl die Mieter-, als auch die Vermieterinteressen und sucht bei Problemen nach Lösungen, die für beide Seiten in Ordnung ist.
2. Was sind die Aufgaben einer Mietsonderverwaltung
Die Aufgaben, die die Hausverwaltung nach der Beauftragung einer Mietsonderverwaltung übernimmt, sind vielfältig.
Übernahme der Mietobjekte
Zunächst nimmt die Verwaltung Kontakt zu allen Mietern auf und teilt ihnen mittels einer Verwaltervollmacht mit, dass sie der neue Ansprechpartner sind. Das Ganze kann per Brief oder Telefon passieren. Mit dem Anschreiben wird den Mietern mitgeteilt, auf welches Bankkonto sie zukünftig die Miete überweisen müssen. Außerdem erfahren sie die neue Erreichbarkeit für Notfälle und sonstige Anliegen. Zusätzlich erhalten Mieter einen eigenen Zugang zur digitalen Verwalterplattform, wo zukünftig der digitale Hausaushang, sowie die Nebenkostenabrechnung und Anschreiben von Versorgern jederzeit eingesehen werden können.
Da es im Regelfall nicht sofort klappt, dass alle Mieter die Miete auf das richtige Konto überweisen, muss der Eigentümer diese an das Verwalterkonto überstellen. Sollte er bei Problemen von Mietern angerufen werden, sollte er auf die Hausverwaltung verweisen, sodass nach einer gewissen Zeit alle Mieter den richtigen Ansprechpartner kontaktieren.
Neben den Mietern nimmt die Hausverwaltung auch Kontakt zur WEG-Verwaltung und ggf. Versicherungen auf.
Nach der Übernahme der Mietobjekte
Nach der Übernahme beginnt die Arbeit für die Hausverwaltung und gleichzeitig kann der Eigentümer sich zurücklehnen, weil ihm von nun an alle Arbeit abgenommen wird. Zu den regelmäßig wiederkehrenden Aufgaben der Mietsonderverwaltung gehört die Eingangskontrolle der Mietzahlungen und Nebenkosten.
Sollte eine Miete ausbleiben, nimmt die Verwaltung Kontakt zum Mieter auf, um das Problem zu klären. Über solche Zwischenfälle wird der Vermieter informiert und die Lösungsansätze aufgezeigt. Eine Möglichkeit eine ausbleibende Miete ohne direkte Kündigung des Mieters zu erhalten, wäre beispielsweise eine Ratenzahlung, falls der Mieter in der Vergangenheit immer pünktlich seine Miete bezahlt hat. Sollte der Mieter bereits häufiger säumig gewesen sein und eine friedliche Lösung ist nicht erzielbar, dann wird er entsprechend abgemahnt und gekündigt. Sollte ein Anwalt nötig sein, kontaktiert die Hausverwaltung diesen kostenneutral für den Eigentümer, da dieser über die Vermieterrechtschutzversicherung abgesichert ist.
Eine weitere Aufgabe der Mietsonderverwaltung ist die regelmäßige Kontrolle, ob eine Mietanpassung möglich ist. Dafür können Vergleichsmieten, sowie der Mietspiegel berücksichtigt werden. Ist eine Mieterhöhung möglich, wird diese mit dem Eigentümer abgestimmt und dem Mieter mitgeteilt.
Einmal jährlich erstellt die Verwaltung die Betriebskostenabrechnung und stellt sie den Mietern zu. Das kann per Post oder digital über die Verwalterplattform geschehen. Sollte es bei Mietern zu Nachzahlungen kommen, wird im gleichen Zuge die Nebenkostenvorauszahlung angepasst, sodass es im darauffolgenden Jahr nicht mehr zu einer Nachzahlung kommen sollte. Zahlt die Verwaltung mit der Abrechnung ein Guthaben aus, wird die Betriebskostenvorauszahlung verringert, sodass die monatliche Belastung für den Mieter sinkt.
Nach der Kündigung eines Mieters
Sollte ein Mieter die Kündigung einreichen, vereinbart die Verwaltung einen Termin für die Wohnungsübergabe. Diese wird protokolliert. Insofern die Verwaltung mit der Neuvermietung beauftragt wurde, wird diese unverzüglich mit Erhalt der Kündigung begonnen. Dies ist jedoch abhängig vom Zustand der Wohnung. Sollte dieser eine Neuvermietung nicht möglich machen, kann der Eigentümer die Verwaltung damit beauftragen, Angebote für eine Sanierung einzuholen und die Sanierung zu überwachen. Im besten Fall hat die Verwaltung auf dem Rücklagenkonto bereits eine Summe angespart, die die Sanierungskosten vollständig deckt. Dem Vermieter steht es dabei selbstverständlich frei, diese Aufgaben selbst zu übernehmen und zu beaufsichtigen.
Sollte der Eigentümer Mietobjekte verkaufen wollen, kann er dafür ebenfalls die Verwaltung beauftragen. Diese berät ihn dann umfassend zur richtigen Preisfindung, sowie über Maßnahmen der Wertsteigerung vor dem Verkauf.
Fazit
Zusammengefasst übernimmt die Mietsonderverwaltung alle Arbeiten, die ein Eigentümer bisher hatte, sodass diese nichts mehr tun muss. In der Verwaltervergütung enthalten sollten dabei mindestens folgende Leistungen sein:
- Kontaktaufnahme zu Mietern, WEG-Verwaltern, Versicherungen und Versorgern
- Ansprechpartner für Vermieter und Mieter
- Eingangskontrolle der Mieten und Nebenkosten
- Abmahnung und ggf. Kündigung säumiger Mieter
- Kontrolle von Mieterhöhungsmöglichkeiten
- Erstellung der Nebenkostenabrechnung
- Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung
- protokollierte Wohnungsübergabe
- Führen von Rechtsstreitigkeiten
Zusätzlich können auch noch Aufgaben wie:
- Betreuung von Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen
- Verkauf der Immobilie
- Vermietung der Immobilie
der Verwaltung übertragen werden.
3. Wie berechnen sich die Kosten einer Mietsonderverwaltung
Die preisliche Gestaltung der Verwaltervergütung obliegt jeder Verwaltung selbst. Neben veralteter Modelle wie die Entrichtung der Verwaltervergütung und der zusätzlichen Inrechnungstellung aller Leistungen wie Briefversand, Erstellung der Nebenkostenabrechnung, gibt es bereits modernere Modelle.
Grundsätzlich ist zu sagen, dass die Verwaltervergütung nicht mehr als 29,99 € inklusive Mehrwertsteuer betragen sollte und dann entsprechend die Inklusivleistungen nicht gesondert abgerechnet werden.
Das Prozentemodell
Bei den modernen Modellen bildet die Hausverwaltung vor der Übernahme der Wohnungen aus der Kaltmiete einen Prozentsatz. Beispielsweise eine Wohnung, die im Monat 500 € Kaltmiete erwirtschaftet, kostet 29,99 € Verwaltervergütung. Die 29,99 € werden durch die 500 € geteilt, was ca. 6 % entspricht.
Diese 6 % sind die Ausgangslage der Wohnung. Die Verwaltervergütung sollte generell nur erhöht werden, wenn die Hausverwaltung auch mehr Mieteinnahmen für den Eigentümer herausholt. Das kann geschehen durch Mietanpassung oder Neuvermietung. Schafft es die Hausverwaltung auf diese Weise 550 € Kaltmiete mit der Wohnung zu erzielen, verdient der Eigentümer 50 € monatlich mehr. Entsprechend der vorher ermittelten 6 % Prozent erhöht sich die Verwaltervergütung um 3 € auf 32,99 €, da die Verwaltung mehr für den Eigentümer herausholen konnte.
Exklusive Zusatzleistungen
Zu den Inklusivleistungen bieten Verwaltungen im Regelfall exklusive Zusatzleistungen an. Eine Neuvermietung der Wohnung sollte dabei nicht mehr als 2,38 Kaltmieten der im Mietvertrag festgehaltenen Kaltmiete kosten. Dabei ist zu beachten, dass professionelle Fotos, sowie ein virtueller Rundgang durch einen Fotografen erstellt werden sollten. Außerdem sollten die Inseratstexte so hochwertig aufbereitet sein, dass ein Mietinteressent bereits vor der Wohnungsbesichtigung weiß, dass er die Wohnung mieten möchte.
Was eine Hausverwaltung ebenfalls anbietet, ist der Verkauf des Mietobjektes. Dabei sollten nie mehr als 3.500 € inklusive Mehrwertsteuer bei einem Verkaufspreis unter 100.000 € verlangt werden. Bei einem Verkaufspreis über 100.000 € sollten es nicht mehr als 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer des beurkundeten Verkaufspreises sein. Beim Verkauf sollte ebenfalls immer ein Fotograf involviert sein, den die Hausverwaltung selbst bezahlt. Dieser sollte beim Verkauf zusätzlich Luftaufnahmen durch eine Drohne machen.
Die Betreuung von Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sollten nicht mehr als 10 % des Bruttoabschlusspreises der Arbeiten kosten. Die Hausverwaltung sollte dabei dem Eigentümer regelmäßig den aktuell Stand der Maßnahmen mitteilen.
4. Ist eine Mietsonderverwaltung nützlich
Eine Mietsonderverwaltung bietet verschiedene Vorteile. Sie übernimmt die in 2. aufgeführten Arbeiten, die sonst der Eigentümer bzw. Vermieter selbst bewerkstelligen muss. Dies kann eine enorme zeitliche Belastung sein. Beauftragt er eine Mietsonderverwaltung, dann kann er eben diese Zeit mit seiner Familie nutzen oder sich neuen Immobilienprojekten zuwenden.
Neben der Übernahme der Aufgaben verfügt die Mietsonderverwaltung über fundiertes Wissen im Mietrecht etc. Damit ermöglicht sie es dem Eigentümer immer rechtlich auf der sicheren Seite zu sein. Im Falle eines Rechtstreits mit einem Mieter ist der Vermieter bestens abgesichert, da er durch die Vermieterrechtschutzversicherung der Hausverwaltung keinerlei Kosten wie Selbstbeteiligung zu tragen hat. Gleichzeitig ermöglicht es ihm seine ggf. bestehende Versicherung zu kündigen und somit monatlich zu sparen.
Was man als Eigentümer beachten sollte ist, dass die Mietsonderverwaltung eine monatliche Vergütung verlangt. Diese sollte jedoch nicht höher als in 3. beschrieben sein. Außerdem sollte ein Prozentemodell vereinbart sein. Die exklusiven Zusatzleistungen sollen klar abgegrenzt und die in 3. aufgeführten Kosten nicht übersteigen.
5. Fazit: Ist eine Mietsonderverwaltung die richtige Wahl für mich
Es gibt viele Faktoren zu berücksichtigen bei der Auswahl der richtigen Mietsonderverwaltung. Deshalb sollten Sie alle verfügbaren Optionen sorgfältig abwägen und nach einer Verwaltung suchen, die alle Anforderungen erfüllt.
Falls Sie in Betracht ziehen, eine Mietsonderverwaltung für Ihr Mietobjekt zu nutzen, sollten Sie folgendes beachten:
- Welche Dienstleistungen bietet die Verwaltung?
- Wie flexibel ist sie?
- Welche Gebühren fallen an?
- Nimmt Ihnen die Verwaltung alle anfallenden Aufgaben ab?
Die Beantwortung dieser Fragen wird Ihnen bei der Beantwortung der Frage helfen, ob eine Mietsonderverwaltung die richtige Wahl für Sie ist.
Wenn Sie mehr zu dem Thema erfahren wollen oder Unterstützung benötigen, nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf: