Die Legionellenprüfung
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Legionellen sind für viele Immobilienbesitzer ein unbekanntes Risiko, das jedoch erhebliche Auswirkungen auf die Gesundheit der Bewohner haben kann. Diese winzigen Bakterien können sich in Warmwasserleitungen vermehren und schwere Krankheiten verursachen. Besonders für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und größeren Immobilien ist das Wissen über Legionellen und die regelmäßige Legionellenprüfung von großer Bedeutung. In diesem Blogbeitrag erklären wir Ihnen, was Legionellen sind, welche Gefahren sie bergen, ob und wie oft eine Legionellenprüfung durchgeführt werden muss und mit welchen Kosten Sie rechnen sollten. Unser Ziel ist es, Ihnen als Immobilienbesitzer die notwendigen Informationen an die Hand zu geben, um Ihre Immobilie und die Gesundheit Ihrer Mieter zu schützen.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für spezifische rechtliche Fragen oder individuelle Beratung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder einen anderen fachkundigen Berater. Die Informationen in diesem Artikel wurden sorgfältig zusammengestellt, jedoch übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte.
1. Was sind Legionellen?
Legionellen sind Bakterien, die in natürlichen Wasserquellen wie Seen und Flüssen vorkommen, aber auch in menschengemachten Wassersystemen wie Leitungen, Warmwasserspeichern und Klimaanlagen überleben können. Diese Bakterien gedeihen besonders gut bei Wassertemperaturen zwischen 25 und 45 Grad Celsius, was sie in vielen Warmwasseranlagen in Wohngebäuden zu einem potenziellen Problem macht.
Die Verbreitung von Legionellen erfolgt durch das Einatmen von Wassertröpfchen, die die Bakterien enthalten. Diese sogenannten Aerosole entstehen beispielsweise beim Duschen, in Whirlpools oder durch Sprinkleranlagen. Wenn die Bakterien in die Lungen gelangen, können sie schwere Infektionen verursachen, die unter dem Begriff „Legionärskrankheit“ bekannt sind. Diese Krankheit ähnelt einer schweren Lungenentzündung und kann insbesondere bei älteren Menschen, Rauchern und Personen mit geschwächtem Immunsystem lebensbedrohlich sein. Eine weniger schwere, grippeähnliche Krankheit, die ebenfalls durch Legionellen verursacht wird, ist das Pontiac-Fieber.
Da Legionellen in vielen Wassersystemen überleben und sich vermehren können, ist es wichtig, diese regelmäßig zu überwachen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um ihre Verbreitung zu verhindern. Eine regelmäßige Legionellenprüfung hilft dabei, das Risiko einer Infektion zu minimieren und die Gesundheit der Bewohner zu schützen.
2. Was sind die Auswirkungen von Legionellen?
Legionellen können ernsthafte gesundheitliche Probleme verursachen, insbesondere wenn sie durch das Einatmen von Aerosolen in die Lungen gelangen. Die schwerwiegendste Erkrankung, die durch Legionellen verursacht wird, ist die Legionärskrankheit, eine schwere Form der Lungenentzündung. Symptome der Legionärskrankheit umfassen hohes Fieber, Schüttelfrost, Husten und Muskelschmerzen. Unbehandelt kann die Legionärskrankheit lebensbedrohlich sein, besonders für ältere Menschen, Raucher und Personen mit geschwächtem Immunsystem.
Eine weniger schwerwiegende, aber dennoch belastende Erkrankung ist das Pontiac-Fieber. Diese Krankheit ähnelt einer Grippe mit Symptomen wie Fieber, Kopfschmerzen und Muskelschmerzen, verläuft jedoch in der Regel milder und erfordert keine spezielle Behandlung.
Für Immobilienbesitzer ist es wichtig zu verstehen, dass eine Infektion durch Legionellen nicht nur gesundheitliche, sondern auch rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben kann. Sollte nachgewiesen werden, dass sich Legionellen in den Wassersystemen eines Gebäudes verbreitet haben, können Eigentümer haftbar gemacht werden, insbesondere wenn nachweislich keine regelmäßigen Prüfungen und Wartungen durchgeführt wurden. Dies unterstreicht die Bedeutung regelmäßiger Legionellenprüfungen und der Einhaltung gesetzlicher Vorgaben, um sowohl die Gesundheit der Bewohner als auch die eigene rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.
3. Ist eine Legionellenprüfung Pflicht?
In Deutschland ist die Legionellenprüfung in bestimmten Fällen gesetzlich vorgeschrieben. Die Pflicht zur Durchführung einer solchen Prüfung ergibt sich aus der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Diese Verordnung legt fest, dass alle Vermieter und Betreiber von größeren Wasserversorgungssystemen, die Trinkwasser bereitstellen, regelmäßig auf Legionellen testen müssen.
Die gesetzlichen Anforderungen betreffen vor allem:
Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung:
Wenn das Gebäude über eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung verfügt, ist eine Legionellenprüfung Pflicht. Großanlagen sind Warmwassersysteme mit einem Speicherinhalt von mehr als 400 Litern oder einem Rohrinhalt von mehr als drei Litern zwischen dem Speicher und der Entnahmestelle.
Einrichtungen mit Risikogruppen:
Dazu gehören Krankenhäuser, Pflegeheime und andere Einrichtungen, in denen Menschen mit geschwächtem Immunsystem leben oder betreut werden.
Für Einfamilienhäuser und kleine Mehrfamilienhäuser ohne zentrale Warmwasserversorgung gibt es keine gesetzliche Pflicht zur Legionellenprüfung. Dennoch kann es sinnvoll sein, auch in diesen Fällen regelmäßige Prüfungen durchzuführen, um die Gesundheit der Bewohner zu schützen.
Bei der Nichteinhaltung der gesetzlichen Pflichten drohen empfindliche Strafen. Zudem können gesundheitliche Schäden der Bewohner zu Haftungsansprüchen gegen den Eigentümer führen. Es ist daher wichtig, sich über die gesetzlichen Vorgaben im Klaren zu sein und sicherzustellen, dass regelmäßige Prüfungen durchgeführt werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Pflicht zur Legionellenprüfung vor allem größere Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung betrifft. Eigentümer sollten sich daher regelmäßig über die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen informieren und sicherstellen, dass alle notwendigen Prüfungen durchgeführt werden, um die Gesundheit der Bewohner zu schützen und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
4. Wer veranlasst die Legionellenprüfung?
Die Verantwortung für die Veranlassung der Legionellenprüfung liegt hauptsächlich beim Eigentümer der Immobilie. Hier sind die wesentlichen Punkte zusammengefasst:
Eigentümerverantwortung:
Der Eigentümer ist dafür verantwortlich, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen durchgeführt werden, insbesondere in Mehrfamilienhäusern und anderen großen Wohnanlagen mit zentraler Warmwasserversorgung.
Hausverwaltung:
Wenn eine Hausverwaltung eingesetzt ist, übernimmt diese häufig die Organisation und Durchführung der Legionellenprüfung im Auftrag des Eigentümers. Die Hausverwaltung koordiniert die Beauftragung eines zertifizierten Prüfinstituts.
Durchführung der Prüfung:
Zertifizierte Prüfinstitute werden mit der Probenahme und Analyse beauftragt. Die Wasserproben werden an verschiedenen Stellen des Wassersystems entnommen, wie z.B. am Ausgang des Warmwasserspeichers und an den entferntesten Zapfstellen.
Zusammengefasst liegt die Veranlassung der Legionellenprüfung in der Verantwortung des Eigentümers oder der beauftragten Hausverwaltung. Die eigentliche Durchführung erfolgt durch zertifizierte Prüfinstitute, die die Wasserproben fachgerecht entnehmen und analysieren. Durch regelmäßige Prüfungen wird sichergestellt, dass die Gesundheit der Bewohner geschützt und die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.
5. Wie oft muss auf Legionellen geprüft werden?
Die Häufigkeit der Legionellenprüfung ist in der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) geregelt und hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Art der Immobilie und der Nutzung des Wassersystems. Für Mehrfamilienhäuser mit zentralen Warmwasserversorgungsanlagen gibt es klare gesetzliche Vorgaben.
Für zentrale Warmwassersysteme in Mehrfamilienhäusern gilt:
Regelmäßige Prüfungen:
Mindestens alle drei Jahre müssen diese Systeme auf Legionellen untersucht werden.
Erhöhter Prüfbedarf:
In bestimmten Fällen, wie bei besonderen Risikogruppen oder auffälligen Befunden, können auch häufigere Prüfungen notwendig sein.
Einflussfaktoren, die die Prüfintervalle beeinflussen können, sind:
Größe und Art der Anlage:
Größere und komplexere Wassersysteme erfordern oft engmaschigere Überprüfungen.
Nutzung und Belegung:
Gebäude mit wechselnder Belegung oder besonders gefährdeten Bewohnern (z.B. Seniorenheime) benötigen eventuell häufigere Tests.
Vorherige Ergebnisse:
Bei Überschreitungen der Grenzwerte müssen zusätzliche Maßnahmen und Nachprüfungen erfolgen.
Zusätzlich zu den gesetzlich vorgeschriebenen Intervallen kann es sinnvoll sein, auch außerhalb dieser Zeiträume regelmäßige Kontrollen durchzuführen, um sicherzustellen, dass das Wassersystem stets hygienisch einwandfrei ist. Dies bietet nicht nur eine höhere Sicherheit für die Bewohner, sondern kann auch helfen, eventuelle rechtliche und gesundheitliche Probleme frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden.
Regelmäßige Legionellenprüfungen sind daher ein wichtiger Bestandteil der Instandhaltung von Wassersystemen in Immobilien. Sie gewährleisten nicht nur die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben, sondern tragen auch wesentlich zum Schutz der Gesundheit der Bewohner bei.
6. Was kostet eine Legionellenprüfung und wer trägt diese Kosten?
Die Kosten für eine Legionellenprüfung können variieren und hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe der Immobilie, der Anzahl der Entnahmestellen und der regionalen Preisstruktur der Prüfunternehmen. Im Allgemeinen können Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit folgenden Kosten rechnen:
Typische Kosten:
Eine Legionellenprüfung kostet in der Regel zwischen 100 und 300 Euro pro Prüfung. Diese Kosten umfassen die Probenahme, die Laboruntersuchung und die Erstellung des Prüfberichts.
Faktoren, die die Kosten beeinflussen:
Die Anzahl der zu prüfenden Entnahmestellen hat einen direkten Einfluss auf die Kosten. Je mehr Entnahmestellen geprüft werden müssen, desto höher fallen die Kosten aus. Die Komplexität des Wassersystems spielt ebenfalls eine Rolle. Größere und komplexere Systeme erfordern mehr Aufwand bei der Probenahme und Analyse, was die Kosten erhöht. Die Preise können regional unterschiedlich sein. In einigen Regionen sind die Kosten für Prüfungen höher als in anderen.
Die Kosten für die Legionellenprüfung werden in der Regel vom Eigentümer der Immobilie getragen. Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) können diese Kosten jedoch auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart ist. Die Legionellenprüfung fällt unter die sogenannten „sonstigen Betriebskosten“, die auf die Mieter umgelegt werden können.
Zusammengefasst liegen die Kosten für eine Legionellenprüfung normalerweise zwischen 100 und 300 Euro pro Prüfung. Diese Kosten umfassen die Probenahme, die Laboruntersuchung und die Erstellung des Prüfberichts. Die Höhe der Kosten hängt von der Anzahl der Entnahmestellen, der Komplexität des Wassersystems und regionalen Preisunterschieden ab. In der Regel trägt der Eigentümer die Kosten, sie können jedoch gemäß der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Durch die regelmäßige Durchführung und Finanzierung der Legionellenprüfung tragen Eigentümer nicht nur zur Sicherheit und Gesundheit der Bewohner bei, sondern stellen auch sicher, dass gesetzliche Vorgaben eingehalten werden. Dies kann langfristig Kosten sparen, indem potenzielle Gesundheitsgefahren frühzeitig erkannt und beseitigt werden.
7. Fazit
Regelmäßige Legionellenprüfungen sind unerlässlich, um die Gesundheit der Bewohner zu schützen und rechtlichen Verpflichtungen nachzukommen. Eigentümer von Immobilien, insbesondere von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserversorgung, müssen sicherstellen, dass ihre Wassersysteme regelmäßig auf Legionellen untersucht werden. Die Prüfungen sollten mindestens alle drei Jahre durchgeführt werden, können jedoch häufiger notwendig sein, abhängig von der Größe und Nutzung des Gebäudes sowie den bisherigen Befunden.
Die Kosten für eine Legionellenprüfung variieren, liegen jedoch typischerweise zwischen 100 und 300 Euro pro Prüfung. Diese Kosten können auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag entsprechend geregelt ist. Es ist wichtig, dass Eigentümer und Hausverwaltungen zertifizierte Prüfinstitute beauftragen, um eine fachgerechte und verlässliche Analyse der Wasserproben zu gewährleisten.
Zusammengefasst sind regelmäßige Legionellenprüfungen ein entscheidender Schritt, um die Sicherheit und Gesundheit der Bewohner zu gewährleisten und gesetzliche Anforderungen zu erfüllen. Indem Sie regelmäßige Prüfungen durchführen lassen, schützen Sie nicht nur Ihre Mieter, sondern auch sich selbst vor möglichen rechtlichen Konsequenzen und hohen Sanierungskosten.
Wenn Sie Unterstützung bei der Organisation und Durchführung von Legionellenprüfungen benötigen, steht Ihnen die FeSt Haus- & Grundstücksverwaltung gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns noch heute, um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie den gesetzlichen Anforderungen entspricht und Ihre Mieter in einer sicheren Umgebung leben können.