Das Ertragswertverfahren

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Immobilien sind eine bedeutende Investition, die sowohl als Altersvorsorge dienen als auch regelmäßige Erträge generieren kann. Gerade für Eigentümer, die ihre Immobilien als Kapitalanlage nutzen, ist die korrekte Bewertung dieser Objekte von großer Bedeutung. Hier kommt das Ertragswertverfahren ins Spiel. Dieses Verfahren ist besonders relevant für Investoren, die den Ertrag ihrer Immobilien als Maßstab für deren Wert heranziehen möchten. In diesem Blogbeitrag erklären wir Ihnen, was das Ertragswertverfahren ist, wann es zur Anwendung kommt und wie es berechnet wird. Zudem zeigen wir Ihnen, welche Unterlagen für die Durchführung notwendig sind und welche alternativen Bewertungsmethoden es gibt. Unser Ziel ist es, Ihnen als Immobilienbesitzer einen klaren und verständlichen Überblick über dieses wichtige Verfahren zu geben und Ihnen zu zeigen, wie Sie es optimal für Ihre Zwecke nutzen können.

Die Informationen in diesem Artikel dienen ausschließlich zu Informationszwecken und stellen keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar. Für individuelle Beratung konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Fachmann wie einen Immobiliengutachter oder Steuerberater. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigenes Risiko. FeSt Haus- & Grundstücksverwaltung übernimmt keine Haftung für Verluste oder Schäden, die durch Vertrauen auf die bereitgestellten Informationen entstehen.

1. Was versteht man unter dem Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, die besonders bei renditeorientierten Objekten wie Mietshäusern, Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzten Gebäuden Anwendung findet. Der zentrale Gedanke hinter diesem Verfahren ist, den Wert einer Immobilie basierend auf den zu erwartenden Erträgen zu bestimmen, anstatt auf den reinen Sachwert oder Vergleichswert zu setzen.

Ziele und Grundgedanken:

Ermittlung des zukünftigen Ertrags: Der Wert einer Immobilie wird durch die zu erwartenden Nettoerträge berechnet.
Reinertrag: Der jährliche Überschuss nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandsrisiken).
Bodenwert: Der Wert des unbebauten Grundstücks, meist separat durch das Vergleichswertverfahren ermittelt.

Vorteile des Ertragswertverfahrens:

Realistische Markteinschätzung: Berücksichtigt den aktuellen Zustand, die Lage und die nachhaltigen Mieteinnahmen.
Nützlich für Investoren: Hilft bei der präzisen Bewertung des wirtschaftlichen Nutzens einer Immobilie.

Das Ertragswertverfahren bietet eine fundierte und wirtschaftlich orientierte Einschätzung des Marktwerts von Immobilien, die als Kapitalanlage dienen. Es ermöglicht Eigentümern und Investoren, den tatsächlichen Wert und das Ertragspotential ihrer Immobilien besser zu verstehen und entsprechende Entscheidungen zu treffen.

2. Wann ist das Ertragswertverfahren anzuwenden?

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen die Ertragsfähigkeit im Vordergrund steht. Hier sind einige typische Anwendungsfälle:

Renditeorientierte Immobilien:

Mietshäuser: Bei Wohnimmobilien, die vermietet werden und regelmäßige Einnahmen generieren, ist das Ertragswertverfahren besonders nützlich. Es hilft dabei, den Wert des Objekts basierend auf den Mieteinnahmen zu bestimmen.
Gewerbeimmobilien: Auch bei Gewerbeimmobilien, die durch Mietverträge mit Unternehmen stabile Erträge erzielen, ist dieses Verfahren ideal.

Gemischt genutzte Gebäude:

Immobilien, die sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten umfassen, profitieren von der Anwendung des Ertragswertverfahrens. Es berücksichtigt die unterschiedlichen Ertragsströme und gibt einen umfassenden Wert des gesamten Objekts.

Immobilien zur Kapitalanlage:

Für Investoren, die Immobilien als Teil ihrer Anlagestrategie nutzen, ist das Ertragswertverfahren ein unverzichtbares Werkzeug. Es ermöglicht eine realistische Einschätzung der zu erwartende Rendite und somit eine fundierte Investitionsentscheidung.

Vergleich zu anderen Bewertungsmethoden:

Sachwertverfahren: Wird hauptsächlich bei selbstgenutzten Immobilien angewendet, wo der Fokus auf den Baukosten und dem Wert der baulichen Anlagen liegt.
Vergleichswertverfahren: Geeignet für Immobilien, bei denen zahlreiche Vergleichsobjekte vorhanden sind, wie beispielsweise Eigentumswohnungen in stark frequentierten Wohngebieten.

Beispiele aus der Praxis:

Neukauf eines Mietshauses: Ein Investor möchte ein Mehrfamilienhaus erwerben und nutzt das Ertragswertverfahren, um den maximalen Kaufpreis zu ermitteln, der basierend auf den zu erwartenden Mieteinnahmen wirtschaftlich sinnvoll ist.
Bewertung vor einem Verkauf: Ein Eigentümer plant, seine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, und möchte sicherstellen, dass der Verkaufspreis die Ertragskraft des Objekts angemessen widerspiegelt.

Das Ertragswertverfahren bietet in diesen Fällen eine verlässliche Basis für die Wertermittlung und unterstützt Eigentümer und Investoren dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen.

3. Wie berechnet man das Ertragswertverfahren?

Die Berechnung des Ertragswertverfahrens erfolgt in mehreren Schritten und erfordert die Berücksichtigung verschiedener Parameter. Hier eine vereinfachte Übersicht der Berechnung:

Ermittlung des Rohertrags

Mieteinnahmen: Summe aller jährlichen Mieteinnahmen aus der Immobilie.

Abzug der Bewirtschaftungskosten

Verwaltungskosten: Kosten für die Verwaltung der Immobilie.
Instandhaltungskosten: Regelmäßige Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes.
Leerstandsrisiko: Abzüge für mögliche Mietausfälle.

Berechnung des Reinertrags

Reinertrag = Rohertrag – Bewirtschaftungskosten

Kapitalisierung des Reinertrags

Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins spiegelt die marktübliche Verzinsung für Immobilieninvestitionen wider und wird zur Kapitalisierung des Reinertrags verwendet.
Ertragswert der baulichen Anlagen: Ermittlung durch Kapitalisierung des Reinertrags mit dem Liegenschaftszins.

Hinzurechnung des Bodenwerts

Bodenwert: Der separat ermittelte Wert des unbebauten Grundstücks, meist durch das Vergleichswertverfahren ermittelt.
Gesamtertragswert: Summe aus dem Ertragswert der baulichen Anlagen und dem Bodenwert.

Beispielrechnung zur Veranschaulichung:

Angenommen, eine Mietimmobilie generiert jährliche Mieteinnahmen von 100.000 €. Die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandsrisiko) betragen 20.000 €. Der Liegenschaftszins liegt bei 5 % und der Bodenwert wird auf 200.000 € geschätzt.

Rohertrag: 100.000 €

Bodenwert: 200.000 €

Bewirtschaftungskosten: 20.000 €

Reinertrag: 80.000 € (100.000 € – 20.000 €)

Kapitalisierung des Reinertrags: 80.000 € / 0.05 = 1.600.000 €

Gesamtertragswert: 1.600.000 € + 200.000 € = 1.800.000 €

Diese Beispielrechnung zeigt, wie der Wert einer Immobilie basierend auf den erzielten Erträgen und dem Bodenwert berechnet wird. Das Ertragswertverfahren bietet somit eine fundierte Grundlage für die Bewertung von renditeorientierten Immobilien.

4. Welche Unterlagen sind für das Ertragswertverfahren notwendig?

Um das Ertragswertverfahren korrekt durchführen zu können, sind verschiedene Unterlagen erforderlich. Diese Dokumente liefern die notwendigen Daten, um eine präzise Bewertung der Immobilie zu ermöglichen. Hier eine Übersicht der wesentlichen Unterlagen:

Mietverträge

Aktuelle Mietverträge: Alle laufenden Mietverträge der Immobilie, um die tatsächlichen Mieteinnahmen zu erfassen.
Mieterliste: Eine Übersicht aller Mieter mit Angaben zu den jeweiligen Mietzahlungen und Mietdauer.

Einnahmen- und Ausgabenübersicht

Mieteinnahmen: Dokumentation der jährlichen Mieteinnahmen.
Betriebskostenabrechnungen: Abrechnungen der letzten Jahre, um die Bewirtschaftungskosten zu ermitteln.
Instandhaltungskosten: Nachweise über regelmäßige und außerordentliche Instandhaltungskosten.

Verwaltungsunterlagen

Verwaltungskosten: Kostenaufstellungen der Immobilienverwaltung.
Versicherungsnachweise: Policen und Zahlungsnachweise für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen.

Bodenwertnachweise

Grundbuchauszug: Aktueller Grundbuchauszug, der Eigentumsverhältnisse und Belastungen der Immobilie darstellt.
Bodenrichtwertkarte: Informationen über den Bodenrichtwert des Grundstücks, oft erhältlich bei der örtlichen Gutachterausschussstelle.

Technische Unterlagen

Baupläne und Grundrisse: Aktuelle Pläne des Gebäudes und der einzelnen Einheiten.
Gutachten: Eventuelle Gutachten zur baulichen und technischen Beschaffenheit der Immobilie.

Steuerunterlagen

Grundsteuerbescheid: Aktueller Grundsteuerbescheid, um steuerliche Belastungen zu berücksichtigen.

Tipps zur Beschaffung und Vorbereitung

Ordnung und Vollständigkeit: Stellen Sie sicher, dass alle Unterlagen aktuell und vollständig sind.
Digitale Kopien: Erstellen Sie digitale Kopien der wichtigsten Dokumente, um einen einfachen Zugriff zu gewährleisten.
Beratung: Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen Fachmann wie einen Immobiliengutachter oder Steuerberater hinzu, um die Richtigkeit der Unterlagen sicherzustellen.

Mit diesen Unterlagen können die relevanten Daten für das Ertragswertverfahren präzise ermittelt werden. Eine sorgfältige Vorbereitung und vollständige Dokumentation erleichtern die Durchführung des Verfahrens und tragen zu einer genauen Bewertung der Immobilie bei.

5. Welche Verfahren gibt es noch?

Neben dem Ertragswertverfahren gibt es weitere wichtige Methoden zur Immobilienbewertung:

Vergleichswertverfahren:

Beschreibung: Wertbestimmung durch Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten.
Anwendung: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser.
Vorteile: Einfach und schnell, wenn genügend Vergleichsdaten vorhanden sind.
Nachteile: Weniger geeignet für einzigartige Immobilien.

Sachwertverfahren:

Beschreibung: Berechnung durch Summe von Bodenwert und Baukosten abzüglich Wertminderung.
Anwendung: Selbstgenutzte Einfamilienhäuser.
Vorteile: Berücksichtigt tatsächlichen Zustand und Baukosten.
Nachteile: Schwierig bei stark schwankenden Baukosten.

Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF):

Beschreibung: Wertbestimmung auf Basis zukünftiger Zahlungsströme, abgezinst auf den Bewertungszeitpunkt.
Anwendung: Gewerbeimmobilien, große Investmentprojekte.
Vorteile: Berücksichtigt zukünftige Cashflows detailliert.
Nachteile: Komplex und datenintensiv.

Kurzer Vergleich:

Ertragswertverfahren: Ideal für renditeorientierte Immobilien.
Vergleichswertverfahren: Gut für standardisierte Wohnimmobilien.
Sachwertverfahren: Eignet sich für selbstgenutzte Immobilien.
DCF-Verfahren: Optimal für gewerbliche Investitionen mit langfristigen Prognosen.

Jedes Verfahren hat seine spezifischen Stärken und eignet sich je nach Immobilientyp und Bewertungsziel unterschiedlich gut.

6. Vorteile des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren bietet mehrere Vorteile, die es für die Bewertung renditeorientierter Immobilien besonders geeignet machen:

Realistische Markteinschätzung:

Berücksichtigt den aktuellen Zustand, die Lage und die nachhaltigen Mieteinnahmen, wodurch eine realistische Einschätzung des Marktwerts ermöglicht wird.

Fokus auf Erträge:

Stellt die Erträge der Immobilie in den Mittelpunkt der Bewertung, was besonders für Investoren von Vorteil ist, die auf stabile und langfristige Mieteinnahmen abzielen.

Anpassungsfähigkeit:

Flexibel an unterschiedliche Immobilienarten anwendbar, sei es ein Mietshaus, eine Gewerbeimmobilie oder ein gemischt genutztes Gebäude.

Investorenfreundlich:

Hervorhebung des wirtschaftlichen Nutzens der Immobilie, was die Entscheidungsfindung für Kapitalanleger erleichtert und die Vergleichbarkeit von Objekten verbessert.

Entscheidungsgrundlage:

Bietet eine fundierte Basis für Kauf, Verkauf oder Finanzierung von Immobilien, weshalb Banken und Investoren dieses Verfahren häufig bevorzugen.

Das Ertragswertverfahren ermöglicht eine präzise Bewertung der Ertragskraft einer Immobilie und unterstützt Eigentümer und Investoren dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen.

7. Fazit

Das Ertragswertverfahren ist eine bewährte Methode zur Bewertung von renditeorientierten Immobilien. Es berücksichtigt sowohl die zu erwartenden Mieteinnahmen als auch den Bodenwert, wodurch eine realistische und wirtschaftlich fundierte Einschätzung des Marktwerts ermöglicht wird. Immobilienbesitzer, die den Wert ihrer Investitionen genau kennen möchten, profitieren erheblich von diesem Verfahren.

Wenn Sie Unterstützung bei der Bewertung Ihrer Immobilien benötigen oder Fragen zum Ertragswertverfahren haben, stehen wir Ihnen bei der FeSt Haus- & Grundstücksverwaltung gerne zur Verfügung. Unser erfahrenes Team hilft Ihnen, den optimalen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln und berät Sie umfassend in allen Fragen rund um die Immobilienverwaltung.

Kontaktieren Sie uns noch heute und lassen Sie uns gemeinsam den Wert Ihrer Immobilie maximieren.